Formalités

Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre
d’un Tribunal Judiciaire doit prendre contact avec un Avocat inscrit au Barreau dudit Tribunal afin de le représenter lors de l’audience d’adjudication.

I – Les formalités préalables à l’adjudication

Nous avons besoin de connaître votre identité complète et de pouvoir identifier le bien immobilier que vous voulez acquérir.

1 – Pouvoir et Déclaration d’adjudicataire

Pour que votre Avocat puisse faire une déclaration d’adjudicataire en votre faveur, il doit détenir dans son dossier un mandat régulier, signé de votre main et comportant les indications suivantes :

• La date de l’adjudication.
• La désignation du bien que vous envisagez d’acquérir : il est souhaitable que vous remettiez à votre Avocat la publication annonçant la vente, contenant les éléments utiles à la rédaction des actes. Au besoin, votre Avocat prendra contact avec l’Avocat poursuivant la vente pour obtenir les éléments qui peuvent lui manquer.
• Le montant de l’enchère maximale que vous désirez porter.
• L’identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire. Si plusieurs personnes achètent en indivision, les documents doivent être fournis pour chaque acquéreur indivis.

a- Les personnes physiques

Vous devez fournir à votre Avocat une photocopie de votre carte d’identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (passeport, etc.).
Vous devez avoir la capacité civile pour acheter et ne faire en conséquence l’objet d’aucune procédure de protection prévue aux articles 488 et suivants du Code Civil (sauvegarde de Justice, curatelle, tutelle).

Vous ne devez pas non plus faire l’objet d’une procédure collective. Si tel est le cas, l’acquisition n’est possible que si les personnes habilitées interviennent à vos côtés. Vous devez en outre fournir à votre Avocat divers renseignements et justificatifs, à savoir :

• nom et prénoms (nom de jeune fille le cas échéant),
• nationalité,
• profession (si vous êtes commerçant en nom propre, vous devez fournir un extrait K BIS récent du Registre du Commerce),
• adresse complète,
• situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé).

Attention si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier :

• Si vous êtes séparés de biens, vous devez préciser si l’achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements à l’Avocat et signer ensemble le pouvoir aux fins d’être déclarés adjudicataires.
• Si vous êtes mariés sous un autre régime que la séparation de biens, l’adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et dans ce cas-là, l’Avocat est tenu d’avoir en sa possession l’identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.

Attention si vous êtes pacsés, il faut distinguer :

• La conclusion du pacs est antérieure au 1er janvier 2007, et ce, sans convention : l’adjudication bénéficiera aux deux partenaires (biens indivis sauf disposition expresse). Il faut donc donner à votre Avocat l’identité complète des deux partenaires, qui devront tous deux signer le mandat aux fins d’être déclarés adjudicataires. Dans l’hypothèse d’un achat par un seul des partenaires, l’autre partenaire devra en être dûment informé.
• La conclusion du pacs est postérieure au 1er janvier 2007, sans convention : Vous êtes donc placé sous un régime de séparation des biens et vous devez préciser si l’achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux partenaires devront fournir
  les mêmes renseignements à l’Avocat et signer tous deux le mandat aux fins d’être déclarés adjudicataires.

b – Les personnes morales

Vous devez fournir :

• un exemplaire des statuts de la société,
• un extrait KBIS récent du Registre du Commerce,
• un document justifiant des pouvoirs du signataire de l’acte si cette personne n’est pas le représentant légal de la société tel qu’il est désigné sur l’extrait KBIS.

Vous devrez également justifier que l’achat d’un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.

c – Les professionnels marchands de biens

Si vous êtes une personne physique ou morale vous devez en premier lieu fournir les renseignements ci-dessus ; vous devez au surplus fournir une copie de déclaration d’existence spéciale auprès du Bureau des marchands de biens auprès de l’administration des impôts (article 852 du CGI) et préciser que vous entendez bénéficier de l’exonération des droits et taxes de mutation en application de l’article 1115 du CGI en vous engageant à revendre dans un délai de quatre ans et à maintenir l’affectation de l’immeuble à l’habitation pendant trois ans du jour de l’adjudication.

La totalité de ces renseignements sont indispensables tant à l’administration fiscale pour le paiement des droits d’enregistrement, qu’aux services de la publicité foncière pour la publication de votre titre de propriété.

Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous donnerez à votre Avocat à ce sujet.

2 – La preuve de votre solvabilité

Avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix, avec un minimum de 3.000 euros (article R.322-41 du code des procédures civiles d’exécution).

Cette disposition est prescrite à peine de nullité de l’enchère soulevée d’office (article R.322-48 du code des procédures civiles d’exécution).

Le chèque devra être libellé à l’ordre de la CARPA (TOULON) et de Monsieur le Bâtonnier séquestre (DRAGUIGNAN).

3 – La signature du mandat aux fins d’être déclaré adjudicataire

Votre avocat vous fera signer avant l’adjudication le mandat aux fins d’être déclaré adjudicataire établi conformément aux renseignements que vous lui aurez donnés.

Besoin de plus d’informations ? N’hésitez pas à nous contacter, nous répondrons à toutes vos questions et interrogations.

II – Les formalités postérieures à l’adjudication

Dans l’hypothèse où vous n’êtes pas déclaré adjudicataire car une autre personne à couvert votre dernière enchère, l’Avocat vous restitue les documents que vous lui avez confiés, ainsi que le chèque de banque que vous lui avez remis.

L’Avocat a le droit de vous demander des honoraires, spécialement lorsqu’il ne vient à l’audience que pour vous.

Si vous êtes déclaré adjudicataire, l’Avocat conserve les documents que vous lui avez confiés, ainsi que la preuve de votre solvabilité. Il y a lieu d’attendre un délai de dix jours pendant lequel tout intéressé peut faire une surenchère du dixième.

Si une surenchère est formée, votre Avocat conserve les documents que vous lui avez remis jusqu’à ce que la surenchère soit validée. Dans cette hypothèse, vous n’êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre Avocat de vous restituer la totalité des documents et pièces que vous lui avez remis ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.

En revanche, si vous vous trouvez dans l’un des trois cas suivants :

• aucune surenchère n’a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition,
• la surenchère a été annulée,
• l’acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère, vous êtes déclaré adjudicataire.

Dans ce cas vous devez payer les sommes suivantes :

1 – Le prix principal de l’adjudication

C’est le montant de l’enchère que votre Avocat a portée en votre nom et qui a été retenue par le Juge.

2 – Les intérêts

La consignation du prix à laquelle est tenu l’adjudicataire en application de l’article L.322-12 du code des procédures civiles d’exécution doit être opérée dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères (anciennement « folle enchère »).

Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’à la consignation complète du prix (article R.322-56 du code des procédures civiles d’exécution).

Le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication (article L. 313-3 du Code Monétaire et Financier). Votre Avocat pourra utilement vous conseiller sur ce point.

Le prix principal d’adjudication et les intérêts éventuels devront être payés par un chèque libellé au même ordre que votre chèque de consignation, sauf exceptions légales applicables à certains types particuliers de vente (liquidations judiciaires, vente des domaines, vente de biens de mineurs, licitation partages, etc.).

3 – Frais préalables

Dès que l’adjudication est définitive en ce qui vous concerne, et sans délai, vous devez payer le montant des frais préalables à la vente. Il s’agit des frais taxés, annoncés par l’Avocat poursuivant lorsqu’il requiert l’adjudication.

Ces frais, d’un montant variable, représentent les frais fixes et les émoluments exposés par l’Avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d’huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.).

Les frais de poursuite taxés sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Toute stipulation contraire est réputée non écrite (article R.322-58 du code des procédures civiles d’exécution).

En cas de mise en œuvre d’un droit de préemption exercé avec succès, les sommes payées vous seront remboursées dans les meilleurs délais.

4 – Droits d’enregistrement, impôts et taxes

Vous devez payer les droits de mutations. Ces droits sont variables notamment selon :

• votre qualité ou non de marchand de biens;
• la nature de l’immeuble;
• la date d’achèvement des travaux.

Votre Avocat vous fera part des droits d’enregistrement dont vous serez redevable.

5 – Émoluments

Les émoluments de la vente, laquelle se fait sans le concours du titulaire du droit, sont calculés sur la base du tarif des notaires. Ils restent inférieurs aux émoluments de vente négociée des notaires. Ils sont enfin exclusifs des honoraires d’agence immobilière, sauf stipulations contractuelles séparées.
En fait, l’intervention de votre Avocat et du Juge remplace l’intervention du notaire et de l’agent immobilier.

6 – Honoraires

En sus des émoluments, votre Avocat a le droit de vous demander des honoraires. Ces honoraires sont librement négociés. En cas de désaccord, le Bâtonnier est compétent pour trancher le litige.

7 – Divers

En sus de toutes les sommes précitées, votre avocat peut vous demander le paiement de diverses sommes à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclaration, extrait d’acte, réquisition d’état, publicité foncière, honoraire de publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965), etc.…

Votre Avocat peut vous faire un devis estimatif de ce que coûtera votre achat immobilier pour un prix d’adjudication donné.
Le Cabinet est membre de l’AAPPE (Association des Avocats Praticiens des Procédures et de l’Exécution).